Po kilku latach zmienności polski rynek budowlany wchodzi w etap dojrzałych decyzji inwestycyjnych. Według danych GUS i analiz PMR Market Experts wartość rynku budowlanego w Polsce w latach 2024–2025 wróciła na ścieżkę wzrostu, jednak inwestorzy coraz częściej ograniczają ryzyko, selektywnie wybierając projekty i partnerów. Rosnące koszty energii, presja regulacyjna ESG oraz deficyt wykwalifikowanych kadr sprawiają, że sam wolumen realizacji przestaje być najistotniejszy. W 2026 roku o przewadze generalnych wykonawców zdecyduje zdolność do zarządzania ryzykiem, projektowania efektywności kosztowej i odpowiedzialności za cały cykl życia obiektu.
Po latach turbulencji – pandemii, skokowych wzrostów cen materiałów i energii, zrywanych łańcuchów dostaw oraz rosnącej presji regulacyjnej – polskie budownictwo wchodzi w fazę stabilizacji. Z danych GUS wynika, że produkcja budowlano-montażowa w 2024 r. zaczęła odbijać, a prognozy na lata 2025–2026 zakładają umiarkowany wzrost, napędzany głównie przez infrastrukturę, obiekty przemysłowe, magazynowe oraz inwestycje publiczne finansowane ze środków UE i KPO.
Jednocześnie raporty firm doradczych (m.in. JLL, CBRE, Savills) pokazują, że inwestorzy coraz częściej odkładają projekty niskomarżowe i o wysokim ryzyku kosztowym. W praktyce oznacza to większą selektywność w doborze generalnych wykonawców oraz większą wagę przypisywaną doświadczeniu, stabilności operacyjnej, a także zdolności do kontroli budżetu i harmonogramu.
Generalny wykonawca jako partner, nie tylko realizator
– Rok 2026 nie będzie czasem łatwych wygranych, ale nie dla wszystkich. Wygrają ci generalni wykonawcy, którzy potrafią połączyć kompetencje projektowe, wykonawcze, energetyczne i serwisowe w jedną, spójną propozycję wartości dla inwestora – zaznacza Dominik Działak, Prezes Zarządu Grupy KDM. – Klienci oczekują dziś nie tylko sprawnej realizacji, ale odpowiedzi na pytanie, jak obiekt będzie funkcjonował i ile będzie kosztował w perspektywie następnych lat.
To wyraźna zmiana względem modelu sprzed kilku lat, gdy kluczowym kryterium wyboru wykonawcy była cena realizacji inwestycji i dostępność mocy przerobowych. Coraz częściej generalny wykonawca włączany jest w proces już na etapie koncepcji oraz analiz. Standardem stają się narzędzia BIM, cyfrowe raportowanie postępu prac oraz monitoring kosztów w czasie rzeczywistym – szczególnie w projektach publicznych i współfinansowanych ze środków UE. Inwestorzy oczekują transparentności, zgodności formalnej, a także przewidywalności, a nie reaktywnego tzn. gaszenia pożarów.
Rosnący udział projektów specjalistycznych
Coraz większe znaczenie mają projekty o wysokim stopniu złożoności technologicznej, przykładowo laboratoria, obiekty medyczne, centra badawczo-rozwojowe czy zakłady produkcyjne o restrykcyjnych wymaganiach środowiskowych. Z danych rynkowych wynika, że udział obiektów przemysłowych oraz specjalistycznych w portfelach zamówień generalnych wykonawców systematycznie rośnie, a część firm całkowicie wycofała się z prostych realizacji na rzecz nisz wymagających wysokich kompetencji inżynierskich. W tym kierunku zmierza również Grupa KDM.
– W tego typu projektach błąd nie oznacza wyłącznie opóźnienia. Może zablokować działalność operacyjną inwestora lub narazić go na ryzyko regulacyjne – mówi Waldemar Lipiec, Wiceprezes Zarządu w Grupie KDM. – Dlatego pracujemy w modelu design & build, gdzie projekt, wykonanie i serwis są ze sobą ściśle zintegrowane.
Istotnym obszarem projektów specjalistycznych, który zyskuje na znaczeniu, są również realizacje związane z konserwacją i adaptacją obiektów zabytkowych. Tego typu inwestycje wymagają od generalnego wykonawcy nie tylko wysokich kompetencji technicznych, ale także doświadczenia w poruszaniu się w złożonym otoczeniu formalno-prawnym, pracy pod nadzorem konserwatorskim oraz umiejętności łączenia współczesnych standardów użytkowych z ochroną historii obiektu.
Nowoczesne hale i magazyny
Polska pozostaje jednym z kluczowych hubów logistycznych w Europie. Według raportu Savills „Warehouse and Industrial Market in Poland Q3 2025” obecne zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej przekroczyły 34 mln m². Jednocześnie standard obiektów szybko rośnie. Automatyzacja, robotyka oraz zgodność z ESG sprawiają, że projektowanie i realizacja hal coraz bardziej przypomina inwestycje high-tech.
– Dla branż takich jak kosmetyka, farmacja czy FMCG, hala produkcyjna jest dziś systemem technologicznym, a jej poprawne zaprojektowanie oraz wykonanie decyduje o bezpieczeństwie biznesowym inwestora – podkreśla Paweł Bachorz, Wiceprezes Zarządu w Grupie KDM.
Dużą rolę w procesie inwestycyjnym odgrywa także energia i regulacje ESG. Według Eurostatu przemysł w kraju odpowiada za 25% finalnego zużycia energii w UE. W efekcie inwestorzy coraz częściej oczekują od generalnych wykonawców symulacji kosztów eksploatacji oraz wariantowych scenariuszy energetycznych. Coraz rzadziej porównuje się wyłącznie koszt realizacyjny tu i teraz – częściej analizowany jest horyzont kilku lub kilkunastu lat użytkowania obiektu.
Kadry i bezpieczeństwo projektów
Budownictwo od lat znajduje się w czołówce branż dotkniętych deficytem pracowników. Dane Komisji Europejskiej z ubiegłych lat wskazują na niedobór inżynierów, specjalistów HVAC oraz wykwalifikowanych brygad. Aż 72 % polskich firm budowlanych wskazuje brak rąk do pracy jako główną barierę produkcyjną – to więcej niż dwa razy tyle co średnia unijna dla sektora budowlanego. W 2026 roku zdolność do realizacji projektów będzie wprost zależna od polityki HR, kultury bezpieczeństwa i stabilności zatrudnienia.
– HR w budownictwie przestał być funkcją wspierającą, a stał się integralnym elementem strategii operacyjnej. W praktyce oznacza to inwestycje w bezpieczeństwo pracy, jasne zasady współpracy, rozwój kompetencji technicznych i długofalowe budowanie relacji z zespołami w terenie – zaznacza Monika Kowalczyk, Pełnomocnik Zarządu.
Perspektywa Grupy KDM
Rok 2025 Grupa KDM zamknęła jako okres intensywnego skalowania projektów specjalistycznych i wzmacniania odpowiedzialności end-to-end. Wśród zrealizowanych inwestycji znalazły się m.in. realizacja robót budowlanych dla budynku laboratorium firmy VIPHARM w Ożarowie Mazowieckim, Stacja Uzdatniania Wody w Tuszymie z infrastrukturą fotowoltaiczną, biogazownia dla SGGW oraz rewitalizacja zabytkowego dworca w Grójcu. Równolegle uruchomiono nowe kontrakty, w tym kamienicę ZDM przy ul. Stalowej 34 w Warszawie, prace w Szpitalu Klinicznym w Zabrzu (SUM), budowę siedziby PIP w Łodzi oraz modernizację laboratoriów Łukasiewicz w Warszawie.
Rok 2025 przyniósł również dynamiczny rozwój usług serwisowych w skali ogólnopolskiej i przekroczenie progu 100 pracowników w firmie. A już w pierwszym tygodniu stycznia 2026 roku do zespołu dołączyło kolejnych 10 specjalistów, wzmacniając gotowość operacyjną na nowy rok. Potwierdzeniem jakości organizacji było również wyróżnienie – Zarząd Grupy KDM odebrał tytuł Kreatora Budownictwa 2025.
– W 2026 roku nie będzie miejsca na wykonawców, którzy po prostu budują. Inwestorzy oczekują dialogu, transparentności i realnego wsparcia w podejmowaniu decyzji. W tym kierunku konsekwentnie rozwijamy Grupę KDM – podsumowuje Jakub Kowalczyk, Wiceprezes Zarządu Grupy KDM.
